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咨询滁州商品房预售合同补充协议问题

编 号:
20171113446
来信时间:
2017-11-09
类 型: 咨询 网 友: 崔锋
内 容: 之前咨询了房管局以下4个问题,他们说是你们这边负责合同条款问题 麻烦帮我看一下,谢谢 1.滁州碧桂园紫龙府的商品房预售合同是否符合国家规定的条款。 2.滁州碧桂园紫龙府的商品房预售合同的补充协议是否经过审核? 3.滁州碧桂园紫龙府的商品房预售合同和补充协议有没有损害购买人的权益? 4.滁州碧桂园紫龙府的商品房预售合同的补充协议中条款与合同中的条款相违背的,应该按照哪条执行?
转办单位: 滁州市工商行政管理局
答复情况:
答复单位:滁州市工商行政管理局    答复时间:2017-11-10

答复意见:

尊敬的来信人:您好!感谢您对我们工作的理解和支持。我局合同科工作人员已电话联系来信人,并答复如下: 1、“谁审批、谁主管、谁监管”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007)、《城市房地产开发经营管理条例》(2010年)以及《商品房销售管理办法》(2001)、《城市商品房预售管理办法》(2004)明确规定,房地产开发销售的主管单位是土地、房管理部门,房地产销售合同是房产管理的一部分。其中,住建部《商品房销售管理办法》进一步明确了房产合同相关内容和要求,同时《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。 因此,本着下位法规服从上位法、普通法规服从专业法和“谁审批、谁监管,谁主管、谁监管”的原则,网友要求修改备案合同的合法性、有效性应当由土地、房管部门进行。 2、补充合同条款备案问题。网友反映:滁州碧桂园紫龙府的商品房预售合同是否符合国家规定、是否经过审核、有无侵害消费者权益的问题。据了解,该合同分为主合同和副合同,主合同的内容是经过行政管理部门备案过的内容,副合同条款是开发商自制订补充合同条款的内容(滁州市直区域内的所有房地产开发商基本都是用这个模式),是开发商自制订补充合同,并未在监督管理部门备案。虽然根据《安徽省合同监督条例》(2004)第十三条规定房屋买卖、供电、供水、供气、电信、消费贷款、拍卖、典当等合同样本,报工商部门备案,但房地产业行政主管为房管部门,并有法律法规规定房地产合同相关要求,因此房地产合同行为管理应以主管部门为主,房管部门拿主导意见,工商部门予以配合。 3、我省实行的格式合同备案体制属于行政监督而不是行政审批制。当事人制定的格式合同条款不因是否到行政管理部门备案而受到实质性影响。因此,滁州碧桂园紫龙府商品房预售合同的副合同,虽因未经行政管理部门备案而涉嫌违规,但仍然具有一定的法律效应。
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