关于印发《滁州市新建商品房预售

资金监管办法》的通知

建房〔2022〕37号

各房地产开发企业、各商业银行、有关单位：

经市政府同意，现将《滁州市新建商品房预售资金监管办法》印发给你们，请严格遵照执行。

滁州住房和城乡建设局   中国人民银行滁州市中心支行　　

中国银保监会滁州监管分局　　

2022年7月22日                   

（此件公开发布）

滁州市新建商品房预售资金监管办法

第一章  总 则

第一条  为加强新建商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于工程建设，保障购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作指导意见的通知》（建房〔2018〕128号）、《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《安徽省住房和城乡建设厅人民银行合肥中心支行银保监会安徽监管局关于贯彻落实规范商品房预售资金监管意见的通知》（建房〔2022〕33号）等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市市本级范围内（包括琅琊区、南谯区、市经开区、中新苏滁高新区）新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理，适用本办法。

第三条  本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按商品房买卖合同约定支付的全部房价款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第四条  市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）是本市新建商品房预售资金监管主管部门，负责本办法的组织实施。

由市住建局确定相关单位具体开展商品房预售资金监管工作。

人民银行滁州市中心支行按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作；滁州银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第二章  一般规定

第五条  本市新建商品房预售资金监管，实行专款专户、专款专存、全额监管的原则。监管资金分为重点监管资金和一般监管资金，对于用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的预售资金实行重点监管。重点监管资金标准由市住建局根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。重点监管资金不得用于支付任何金融机构借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

第六条  新建商品房预售资金监管期限，一般自核发商品房预售许可证开始，至小区综合验收完成后止。

第七条  本市建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

第八条  综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。

市住建局应当制定具体考核办法，对监管银行进行考核，对监管银行名录实施动态调整，未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行进行淘汰。

第九条  房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应登录监管系统，填写并提交监管账户申请表、资金使用计划书及企业基本信息，并持以下材料到市住建局办理新建商品房预售资金监管账户开户审批手续。

（一）企业营业执照（副本）；

（二）建设工程规划许可证；

（三）市地名办命名文件；

（四）房屋测绘技术报告书（预测）；

（五）工程形象进度计划表；

（六）经办人身份证、委托书。

以上材料审核原件，留存复印件，复印件需加盖企业公章。

第十条  市住建局审核通过后，向房地产开发企业开具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》，房地产开发企业凭开户通知书，按照一个预售许可申请对应一个监管账户的原则，选择签订合作协议的商业银行（以下简称“监管银行”）开设新建商品房预售资金监管账户，监管账户应当按幢或多幢开设。监管账户开设前，房地产开发企业登录监管系统打印《滁州市商品房预售资金监管协议书》（以下简称三方协议），并由房地产开发企业、监管银行、市住建局三方签订监管协议。

第十一条  房地产开发企业、监管银行不得以开发项目贷款或购房贷款等理由要求在指定银行开设监管账户。

房地产开发企业预售商品房时应当向承购人告知监管账户，售楼广告、购房合同等应载明监管账户。

第十二条  承建房地产开发项目的建筑施工企业应当在项目属地的商业银行开设工程款结算账户，建筑施工企业相关的工程款拨付至该账户中。

第十三条  房地产开发企业及其关联公司（凡营业执照涉及“房地产开发”业务范围的企业）在商业银行开设一般账户的，商业银行要及时将开户信息上报市住建局。

未经住建部门同意，商业银行不得给开发企业的非监管账户开通pos机权限，且禁止使用“资金归集”功能，在项目竣工交付前，严禁将预售监管资金流转至市本级以外。

第三章  预售资金收存、支取

第十四条  购房人缴纳的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入预售资金监管账户。房地产开发企业及相关代理机构不得使用非预售资金监管账户收存购房人支付的购房款。购房人到预售资金监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入预售资金监管账户，坚决杜绝相关企业或个人利用POS机刷卡将预收款、购房定金等支付至资金监管账户以外的其他账户。

购房人申请按揭贷款（包含公积金贷款）的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。

第十五条  监管账户内的资金达到重点监管额度后，超出重点监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。房地产开发企业可以通过监管系统申请使用重点监管资金以外的一般资金，优先用于项目工程有关建设。

第十六条  重点监管资金使用计划以项目建设方案及施工进度作为编制依据，按照基础完工、主体结构封顶、竣工验收、小区综合验收等四个环节设置资金使用节点。对信用良好的房地产开发企业，10层以上的高层建筑可在项目形象进度达到主体结构一半条件下，增设一个资金使用节点。

房地产开发企业应当根据项目工程建设实际情况，在重点监管资金使用计划中合理确定每个节点的资金使用额度。

第十七条  房地产开发企业应该根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金。基础完工的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的30%；主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的65%；房屋建筑工程竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的95%。10层以上建筑增设资金使用节点的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的50%。

完成小区综合验收前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金核定总额的5%。

第十八条  房地产开发企业应当向市住建局书面申请使用重点监管资金，并提交以下材料：

（一）基础完工，提交基础工程质量验收证明；

（二）主体结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明；

（三）竣工验收，提交《滁州市建设工程竣工验收备案证书》；

（四）10层以上建筑增设资金使用节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的证明文件。

市住建局可要求房地产开发企业配合对项目工程形象进度进行现场查勘。

第十九条  房地产开发企业向市住建局申请提取监管资金，各监管银行安排专人对监管资金进行核查，并将核查结果报市住建局，市住建局核查符合监管资金使用条件的，出具拨付通知单，监管银行根据市住建局出具的拨付通知单进行资金拨付。

对不符合资金使用条件的，应一次性告知开发企业存在的问题，并在监管系统中退回申请。

第二十条  监管银行依据市住建局拨付通知单及传输的电子信息，3个工作日内拨付监管资金。监管银行应将重点监管资金直接拨付给监管项目施工单位和农民工工资专用账户。

监管银行要对拨付资金的项目进度、工程量、产值、农民工工资等材料尽到审核义务，并留存好拨付资金凭证的复印件，原件进行扫描后存电子档案，以备后期的专项审计。

开发企业对监管银行不拨付资金存在异议的，可向市住建局或滁州银保监分局提出异议申请。

第二十一条  房地产开发企业办理小区综合验收后，应当书面告知市住建局。经核实，市住建局撤销对监管账户资金的监管。

第四章  监督管理

第二十二条  监管银行应按公示的预售资金监管三方协议，加强监管账户出入账管理，落实专人负责制，自觉接受市住建局、人民银行滁州市中心支行、滁州银保监分局的监督。

监管银行发现预售资金未按时、足额存入专用账户的，应及时将相关情况书面告知市住建局，并督促开发企业将预售资金足额转入监管账户。

人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。

第二十三条  监管银行要对房产开发企业银行账户进行实时监管，严格限制其非监管账户向市本级以外区域转出资金。有特殊情况需要向市本级以外账户转出资金的，须经市住建局审核同意后方可办理。

监管银行发现开发企业非监管账户违反本办法使用“资金归集”功能将资金流转入市本级以外其他账户的，要及时书面报告市住建局。

第二十四条  商业银行要将房地产开发企业向本银行申请的开发贷款、在建工程抵押相关信息告知市住建局。

商业银行明知开发企业改变贷款用途，违反规定发放贷款，造成资金流失项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，商业银行依法承担法律责任。

第二十五条  工程进度未达到预售资金提取节点，房地产开发企业因支付农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，开发企业可向人社部门提出用款申请，报市根治拖欠农民工工资工作领导小组同意后，可启动应急用款方式支取资金。

第二十六条  市住建局可定期联合人民银行滁州市中心支行、滁州银保监分局，依照职能对监管银行新建商品房预售资金收存、支出情况进行检查。

第二十七条  房地产开发企业有下列行为之一的，由市住建局责令限期整改，并可暂停其监管资金拨付；逾期不改的，由市住建局关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照有关规定处理，同时记入房地产开发企业信用档案，向社会公示：

（一）未按照规定将房价款存入监管账户的；

（二）未按照规定使用新建商品房预售资金的；

（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（四）解除合同后未将房价款退还购房人的。

（五）其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十八条  商业银行存在下列情形之一的，由市住建局通报人民银行滁州市中心支行、滁州银保监分局依法作出处理。违规情节严重的，停止开展预售资金监管业务，造成资金流失项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，商业银行应承担赔偿责任。

（一）监管银行未按照规定或者协议约定将购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）及时存入监管账户，或未及时支付监管资金的；

（二）擅自拨付或者挪用监管资金的；

（三）拖延、拒绝资金拨付或擅自挪用、划扣预售资金的；

（四）商业银行以开发贷款、融资借款等理由强制开发企业在本银行开设监管账户的；

（五）发现房地产开发企业存在违规收存、支取预售资金、违规使用“资金归集”功能的行为，未及时报送市住建局的；

（六）未经主管部门同意，私自为开发企业非监管账户开通POS机等功能的。

第二十九条  开发企业、商业银行违规挪用、划转、占扣预售监管资金的，应及时足额返还。施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位等单位提供虚假材料的或采取其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由市住建局依法查处，将其不良行为记入信用档案并向社会公示。因挪用、划转、占扣、违规支取预售监管资金造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果，涉嫌犯罪的，由各行业主管部门移送公安部门，依法追究刑事责任。

第三十条  各县（市）可参照本办法执行。

第三十一条  本办法自印发之日起施行，原《滁州市新建商品房预售资金监管办法》（建房[2021]38号）同时废止。