一、决策背景和依据
2012年，为规范我市商品房预售资金监督管理，原滁州市房地产管理局出台了《滁州市新建商品房预售资金监管暂行办法》（滁房字[2012]6号），2021年7月16日，市住房和城乡建设局印发了《滁州市新建商品房预售资金监管办法》（建房[2021]38号），各项政策措施对保障预售资金安全发挥了积极作用。
但先前出台的两部资金监管办法均由房产管理部门单独制定，在日常监管和执法检查中，我们也发现现有政策在压实银行责任、监管政策设计、落实各方监督、开展应急处置等方面都亟需加强完善。预售资金监管工作的内容不仅包含房产主管部门对开发企业的监督管理，而且涵盖银行主管部门对银行的监督管理。滁州市由市住建局作为办法的单独拟定主体已经无法满足实际工作需求。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作指导意见的通知》（建房〔2018〕128号）、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《安徽省住房和城乡建设厅 人民银行合肥中心支行 银保监会安徽监管局关于贯彻落实规范商品房预售资金监管意见的通知》（建房〔2022〕33 号）等规定，市住建局会同滁州银保监分局、人民银行滁州中心支行，在充分借鉴省内和其他地市经验做法的基础上，结合我市实际，起草了《滁州市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称：《办法》）。
二、制定意义和总体考虑
《办法》充分贯彻落实了《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《安徽省住房和城乡建设厅 人民银行合肥中心支行 银保监会安徽监管局关于贯彻落实规范商品房预售资金监管意见的通知》（建房〔2022〕33 号）等文件规定。为进一步加强我市商品房预售资金监管，有效预防问题楼盘，降低楼盘烂尾风险，保障购房人合法权益。
三、研判和起草过程
一是认真学习《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《安徽省住房和城乡建设厅 人民银行合肥中心支行 银保监会安徽监管局关于贯彻落实规范商品房预售资金监管意见的通知》（建房〔2022〕33 号）等文件精神。
二是市为市政府高度重视，多次召集住建、人行、银保监等部门会商研究，由市住建局拟稿，经人行滁州市中心支行和滁州银保监分局共同会审后于2022年7月22日由三部门共同签发。
四、工作目标
本市市本级范围内(包括琅琊区、南谯区、市经开区、中新苏滁高新区)新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理，适用本办法。
五、主要内容
《办法》在政策设计上压实银行监管资金的监管责任，在管理手段上明确市住建局、银保监分局、人民银行各自的监管职责。主要内容有总则，一般规定，预售资金收存、支取，监督管理四个部分共31条。以下是对本次制定办法的新增及重点内容进行汇总说明：
（一）总则
明确了商品房预售资金的监管范围。按《城市房地产管理法》有关规定，《办法》明确：商品房预售资金是购房人按商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
（二）一般规定
一是设定监管银行从业方式。《办法》明确：市住建局会同银保监分局、人民银行综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况综合测评等因素，经公开招标方式，择优承担监管工作，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。开发企业应在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。
二是为形成监管资金的全流程、全方位监管，防止资金外流，对建筑施工企业的资金拨付方式上也新增了限制，《办法》提出：承揽房地产开发项目的建筑施工企业应当在市本级的监管银行内开设银行账户，建筑施工企业的工程款由监管银行拨付至该账户中。
三是为形成资金“闭环式”监管，防止资金被开发企业总部通过“资金归集”功能流转至滁州市以外，《办法》新增规定：房地产开发企业及其关联公司（凡营业执照涉及“房地产开发”业务范围的企业）在商业银行开设一般账户的，商业银行要及时将开户信息上报市住建局。商业银行不得给开发企业的非监管账户开通pos机权限，且禁止使用“资金归集”功能。
（三）预售资金收存、支取
一是详细阐明资金收存的方式，《办法》强调：房地产开发企业及相关代理机构不得使用非预售资金监管账户收存购房人支付的购房款，应由购房人到预售资金监管银行付款或通过专用 POS 机刷卡直接存入预售资金监管账户，坚决杜绝相关企业或个人利用 POS 机刷卡将预收款、购房定金等打入预售资金监管账户以外的其他账户。
二是强化监管银行在资金支取管理上的监督责任。即：在开发企业申请用款后，监管银行安排专人对监管资金进行核查，并将核查结果报市住建局。
监管银行要对拨付资金的项目进度、工程量、产值、农民工工资等尽到审核义务，并留存好拨付资金凭证的复印件，原件进行扫描后存电子档案，以备后期的专项审计。
三是根据实际确定放款时限，对符合资金使用条件的，放款拨付时限由原办法规定的1个工作日内（因在实际操作中无法实现），优化为2个工作日内；且给予开发企业提出不支付资金异议申请通道，开发企业对监管银行不支付资金存在异议的，可向市住建局或滁州银保监分局提出异议申请。
（四）监督管理
一是细化了监管银行履行主体责任的具体内容：落实预售资金监管方案、落实专人负责制、完善内部审批制度、配合定期核查制度执行，并督促开发企业将预售资金足额转入监管账户的责任。
二是提出了监管银行接到人民法院等对监管账户的查封、冻结或法律规定的其他保全措施时，应在1个工作日内，书面告知主管部门；
三是为形成资金“闭环式”监管制度，再次强化对资金外流风险的防范措施，并强调银行作为预售资金的“第一层监管屏障”的责任，《办法》规定：监管银行要对房产开发企业银行账户进行实时监管，严格限制其非监管账户向市本级以外区域转出资金。有特殊情况需要向市本级以外账户转出资金的，须经市住建局审核同意后可以进行转出。监管银行发现开发企业非监管账户违反本办法使用“资金归集”功能将资金流转入市本级以外其他账户的，要及时书面报告市住建局、人民银行滁州中心支行、滁州银保监分局。
四是强调商业银行对开发贷款、在建工程抵押的贷款用途的严格审查，如违反规定发放贷款，造成资金流失项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，商业银行依法承担刑事责任。
五是新增农民工工资应急支取的制度。如工程进度未达到预售资金提取节点，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，开发企业可向市住建局提出书面用款申请，报相关部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。
六、保障措施
市住建局处理开发企业的违规行为：逾期不改的，由市住建局关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照有关规定予以处理，同时记入房地产开发企业信用档案，向社会公示；银保监分局、人民银行处理银行的违规行为：商业银行违规情节严重的，停止开展预售资金监管业务，造成资金流失项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，商业银行承担赔偿责任。
解释机关：滁州市住房和城乡建设局
联系人：王弋淼
联系方式：0550-3082892
皖公网安备 34110002000001号